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L'apostilleur

Ne pas rire (se moquer), ne pas déplorer, ne pas détester mais comprendre (Spinoza)

Parking. Un bon investissement immobilier ?

 

Ecoutant les sirènes anciennes de l’immobilier, mon voisin investisseur débutant s’était lancé dans l’acquisition de parkings qu’il pensait simples à gérer, sans risques et assurés de bons rendements. Après avoir patienté, en bon père de famille il s’intéresse donc maintenant à la revente de ses biens et me détaille l’exemple de l’un d’entre - eux.

Il m’avait déjà raconté la surprise que lui avait réservée l’Etat en modifiant « du fait du prince » les règles d’imposition sur la plus-value immobilière initialement limitée à quinze ans et rallongée à 22 ans et à 30 ans pour les prélèvements sociaux.

« J’ai acheté un emplacement dans un parking couvert et gardé dans une ville agréable de la ceinture parisienne à un prix intéressant il y a quinze ans » me dit-il.

-« Alors, lui demandais-je, êtes-vous satisfait de votre investissement ? »

 -« A priori oui, me répondit-il, mais je dois vous raconter tous les aspects de l’opération. Car la seule différence entre le prix d’achat 3300 € et le prix de vente espéré 20000 € très satisfaisant, mérite explications. »

Avec les montants qu'il m’annonçait je n’avais pas d’inquiétude quant au résultat.

Il poursuit son histoire d’investisseur modeste.

« Voilà, j’ai fait les comptes, en voici le détail et les commentaires qu'ils appellent. Je dois vous dire que j’avais emprunté le montant de l’acquisition et réglé des frais et taxes chez le  notaire proportionnellement effarants pour un petit prix d’acquisition, rendez-vous compte 65% ! Ainsi, le coût d’acquisition a donc été porté à presque 5500€. Je comptais bien sur la location de cet emplacement pour optimiser mon investissement mais finalement son rapport a été amputé de près de 50% du fait des « charges propriétaire » et de la taxe foncière (+70%). Et pour finir l’impôt sur la plus-value est presque égal au prix d’achat. Je ne vous parle pas de l’impôt sur le revenu pour les loyers perçus.»

 -« Vous semblez avoir réalisé un bilan précis de cette opération, alors qu’elles sont vos conclusions ? »

-« Je ne me plains pas, mais vous allez être surpris par le résultat net qui se situe autour de 16500€, hors imposition sur le revenu pour les loyers. A noté que j’ai assuré les recherches de locataires et de comptabilité sans prendre d’assurance » me répondit-il, ajoutant «Cela correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente (20000-3300). Finalement la mise en location et la gestion de la location par moi-même pendant quinze ans a eu pour effet de couvrir la totalité des frais. »

Après l’avoir félicité pour cet investissement fructueux, je lui demandais s’il allait continuer à investir dans ce domaine ? 

« Non, j’arrête là. Me dit-il sûr de lui. J’abandonne l’immobilier qui est devenu trop cher, risqué, avec des perspectives moins engageantes qu’il y a quelques années, surtout lorsque vous n’êtes pas occupant avec un impôt sur la plus-value immobilière dissuasif. »

Je continuais. «  C’est un peu normal sur un marché contraint, priorité doit être donnée aux utilisateurs et il devenait nécessaire de trouver des moyens pour contenir les hausses, non ? »

« Le marché n’est pas si tendu qu’on pourrait le croire. Mon exemple est anormal, en Ile de France les notaires ont publié une progression de 50% des prix des parkings en 20 ans, pour 27% d’inflation et 182% de hausse pour les appartements. L’exemple que j’ai choisi a bénéficié d’un effet d’aubaine. La municipalité (également propriétaire de nombreux emplacements), a rendu payant le stationnement dans les rues avoisinantes il y a quelques temps et les prix des parkings se sont envolés. Croyez-moi, sans cet événement, si j’avais occupé l’emplacement ou si j’avais confié la gestion du bien à une agence, les 8% /an de résultat aurait été divisés par 2 ou 3. Vous savez ajoute-il,  8,5% par an c’est la moyenne de l’augmentation annuelle de l’immobilier depuis  1900, c’est autour de cette droite que fluctuent les variations des hausses et des baisses. »

Je constatais qu’il avait quelques arguments et me risquais à un commentaire.

-« Il me semble que depuis des années on nous dit que la hausse de l’immobilier va se tasser et pourtant on entend toujours de belles histoires comme la vôtre. »

-«  C’est vrai reconnaît-il, mais écoutez aussi les propriétaires qui gardent leurs biens vacants par crainte de déprédations et les innombrables difficultés qui ont conduit ceux qui ont « juré » qu’on ne les reprendra plus et les autres qui les conservent inoccupés. »

Alors que nous séparions sans conclusion évidente quant à ce choix d’investissement, il me revenait que VINCI avait vendu sa division parking « VINCI Park ».

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